Actualización de la renta: por qué ya no se usa el IPC

01Qué cambió y desde cuándo

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) introdujo un índice propio para actualizar el alquiler, distinto del IPC general. La idea era evitar que la renta subiera al mismo ritmo que la inflación general, que en años de IPC alto puede disparar el precio del alquiler muy por encima de lo razonable.

Mientras el nuevo índice se terminaba de diseñar, se aplicaron topes transitorios (un máximo del 2% en 2023 y del 3% en 2024). Desde enero de 2025 ya no hace falta ese parche: el índice definitivo, el IRAV, se publica todos los meses y es el que manda.

02Qué es el IRAV

El IRAV (Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda) lo calcula y publica el Instituto Nacional de Estadística (INE), normalmente entre los días 10 y 15 de cada mes. No es simplemente "el IPC con otro nombre": su cálculo combina la variación del IPC general con la del IPC subyacente (el que excluye energía y alimentos frescos, más estable) y aplica un factor moderador. En la práctica, esto suele dar un resultado más bajo y menos volátil que el IPC puro, sobre todo en periodos de inflación alta.

03A qué contratos se aplica (y a cuáles no)

• Se aplica a contratos de arrendamiento de vivienda habitual firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (entrada en vigor de la Ley 12/2023). Para estos, el IRAV actúa como tope legal: aunque el contrato pacte el IPC, si el IPC es más alto que el IRAV, solo se puede aplicar el IRAV.
• No se aplica igual a contratos firmados antes de esa fecha: siguen las reglas pactadas en su día, normalmente IPC, salvo que las partes acuerden cambiarlo.
• No se aplica en absoluto a alquileres de temporada (los del artículo 3 de la LAU, como un alquiler de unos meses sin ser vivienda habitual), que se actualizan según lo que hayan pactado las partes, sin tope legal.
• Locales, oficinas, garajes o trasteros se rigen por otro artículo de la LAU (el 19) y usan un índice distinto, el IGC, y solo si el contrato lo prevé expresamente.

04Cómo calcular la subida

El cálculo en sí es sencillo una vez sabes qué dato te corresponde: se aplica el porcentaje del IRAV publicado para el mes del aniversario de tu contrato sobre la renta actual.

Puedes complementarlo con nuestra calculadora de rentabilidad si además quieres ver cómo afecta esa subida a la rentabilidad de la vivienda como inversión.

05Cómo y cuándo debe avisarte el propietario

El propietario está obligado a comunicar la actualización por escrito, con al menos un mes de antelación a la fecha en que empieza a aplicarse, indicando el índice usado y el porcentaje concreto. Si no te avisa a tiempo, no puede cobrarte de más retroactivamente por los meses en los que no avisó; puede notificarlo más tarde, pero la subida solo se aplica desde el mes siguiente a ese aviso.

06Si te piden más de lo que marca el índice

1. Comprueba la fecha de tu contrato y confirma si te corresponde el IRAV o el régimen anterior.
2. Verifica el dato oficial del INE para el mes de tu aniversario, no te fíes de una cifra de memoria.
3. Responde por escrito señalando el índice correcto y el importe que sí corresponde legalmente.
4. Si no hay acuerdo, los servicios de mediación de consumo de tu comunidad autónoma son gratuitos y un buen primer paso antes de ir a un abogado.

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